집은 한 채뿐인데 직장이나 자녀 교육 등의 사정으로 다른 곳에서 살고 있다면 종합부동산세는 어떻게 될까.
정부가 2026년 세제개편안에서 1주택자라도 실제 거주 여부에 따라 종부세 기본공제를 달리하는 방안을 내놓은 가운데, 당정이 이른바 ‘비거주 1주택자’의 세 부담 문제를 다시 들여다보기 시작했다.
핵심부터 보면 아직 최종 세법이 확정된 것은 아니다.
8월 23일 열린 고위당정협의회에서 당정은 불가피한 사유로 자신의 주택에 거주하지 못하는 1주택자의 ‘거주 인정’ 범위를 확대할 필요가 있다는 데 공감대를 형성했다.
더불어민주당은 종부세의 경우 1주택자에게 거주·비거주 구분 자체를 두지 말아야 한다는 의견도 정부에 강하게 전달했다.
따라서 집 한 채를 가지고 있지만 그 집에서 살고 있지 않은 사람이라면 지금 당장 세금이 확정적으로 바뀌었다고 판단하기보다 앞으로 정부안이 어떻게 수정되는지를 확인하는 것이 중요하다.
원래 정부안은 어떻게 바뀌는 내용이었나
논란의 출발점은 정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안이다.
기존에는 1세대 1주택자의 종합부동산세 기본공제가 거주 여부와 관계없이 12억원이었다.
정부안은 이를 실제 거주 여부에 따라 나누는 방향으로 설계했다.
거주용 1주택자의 기본공제는 12억원에서 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자는 12억원에서 9억원으로 낮추는 내용이다.
정부는 거주용 1주택자를 보호하는 동시에 비거주 주택과 일정 가격 이상의 주택에 대한 세 부담을 조정한다는 취지를 제시했다.
정부 설명자료 기준으로 거주용 1주택자는 공시가격 14억원, 시가로는 약 20억원 수준까지 종부세 과세 대상에서 제외되는 구조다.
여기서 주의할 부분이 있다.
주택의 실제 거래가격과 종부세 계산에 사용하는 공시가격은 같은 개념이 아니다. 따라서 단순히 “내 집이 얼마짜리니까 종부세가 얼마다”라고 계산해서는 안 된다.
왜 ‘비거주 1주택자’가 논란이 됐나
문제는 주택을 한 채만 가지고 있어도 반드시 그 집에서 계속 거주할 수 있는 것은 아니라는 점이다.
현실에서는 직장 이동이나 가족 문제 등 여러 사정으로 보유 주택과 실제 생활하는 곳이 달라질 수 있다.
이런 경우까지 일률적으로 ‘비거주’로 분류해 세제상 차이를 두는 것이 적절한지를 놓고 논란이 이어졌다.
김민석 더불어민주당 대표도 23일 고위당정협의회에서 현실의 다양하고 부득이한 비거주 사유를 폭넓게 인정해 사각지대가 없어야 한다는 취지의 입장을 밝혔다.
당정협의회 결과 브리핑에서도 불가피한 사유로 비거주하는 사람에 대한 거주 인정 확대 등에 공감대가 형성됐다는 설명이 나왔다.
따라서 앞으로 가장 중요한 것은 정부가 무엇을 ‘불가피한 비거주’로 인정할 것인지다.
그렇다면 1주택자는 이제 거주 여부를 따지지 않나
아직 그렇게 결론 내리면 안 된다.
현재 확인된 것은 민주당이 종부세에 대해서는 1주택자의 거주·비거주 구분을 두지 말 것을 정부에 강하게 요청했다는 것이다.
당정이 합의한 부분은 불가피한 사유로 비거주하는 1주택자의 거주 인정 범위를 확대할 필요가 있다는 것이다.
두 내용은 구분해서 봐야 한다.
‘거주 인정 범위를 확대한다’는 것과 ‘모든 1주택자에게 거주·비거주 구분을 없앤다’는 것은 같은 의미가 아니다.
앞으로 정부와 여당의 추가 조율 결과에 따라 최초 세제개편안이 수정될 가능성이 있는 단계라고 보는 것이 정확하다.
내 집이 한 채라면 지금 무엇을 확인해야 하나
우선 자신이 단순히 ‘1주택자’라는 사실만 확인해서는 부족하다.
현재 논의가 실제 제도로 이어질 경우에는 해당 주택의 공시가격, 실제 거주 여부, 거주하지 못하는 사유, 거주기간 등이 중요해질 수 있다.
특히 보유한 집과 실제 거주지가 다른 1주택자는 향후 발표되는 수정안에서 ‘불가피한 비거주’를 어디까지 인정하는지를 확인할 필요가 있다.
반대로 현재 자신의 집에 실제 거주하는 1세대 1주택자라면 정부가 당초 발표한 거주용 1주택 보호 방향과 이후 수정 여부를 함께 살펴봐야 한다.
종부세만 보면 안 되는 이유
이번 부동산 세제개편에서 함께 살펴봐야 할 또 다른 부분은 장기보유에 대한 세제 혜택이다.
정부는 기존의 보유 중심 부동산 세제에서 실제 거주를 더 중시하는 방향을 제시해왔다.
따라서 ‘비거주 1주택’ 논란은 단순히 종부세 기본공제 숫자 하나만의 문제가 아니다.
정부가 앞으로 부동산 세제에서 ‘보유’와 ‘거주’를 어떻게 구분하고 어떤 경우를 예외로 인정할지가 핵심이다.
세부 기준이 달라지면 같은 1주택자라도 실제 상황에 따라 영향을 받는 방식이 달라질 수 있기 때문이다.
지금 당장 세금이 바뀐 것은 아니다
이번 논의에서 가장 조심해야 할 오해다.
8월 23일 고위당정협의회가 열렸다고 해서 이날부터 비거주 1주택자의 종부세가 변경된 것은 아니다.
정부가 앞서 내놓은 세제개편안을 놓고 당정이 수정·보완 방향을 논의하고 있는 단계다.
따라서 현재 시점에서 “1주택자는 거주 여부와 관계없이 종부세가 똑같아졌다”거나 반대로 “비거주 1주택자는 기본공제가 9억원으로 확정됐다”고 단정하는 것은 이르다.
최종적인 적용 대상과 기준, 시행 시기는 향후 확정되는 법안과 후속 발표를 확인해야 한다.
비거주 1주택자라면 이것부터 확인해야 한다
이번 논의의 핵심은 집을 한 채 가지고 있느냐만이 아니다.
그 집에 실제로 거주하고 있는지, 거주하지 않는다면 어떤 이유인지, 정부가 그 사유를 세제상 어떻게 인정할 것인지가 중요해지고 있다.
정부가 처음 내놓은 안대로라면 거주용과 비거주 1주택자의 종부세 기본공제에 차이가 생길 예정이었다.
그러나 당정이 비거주 1주택자의 현실적인 사정을 반영해야 한다는 데 공감하면서 수정 가능성이 생겼다.
결국 비거주 1주택자가 지금 해야 할 일은 서둘러 자신의 세금을 단정적으로 계산하는 것이 아니다.
앞으로 발표될 수정안에서 첫째, 거주·비거주 구분이 유지되는지, 둘째, 불가피한 비거주 사유의 범위가 어디까지인지, 셋째, 기본공제와 세 부담 기준이 최종적으로 어떻게 정해지는지를 확인해야 한다.
이번 세제 논의는 아직 끝난 것이 아니다.
그리고 집 한 채를 보유하고 있지만 그 집에서 살지 않는 사람에게는 앞으로 나올 세부 기준이 자신의 세 부담을 판단하는 중요한 기준이 될 수 있다.
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