2026 종부세 개편안, 실거주 14억·비거주 12억 공제…9월 1일 정부안 수정

집이 한 채뿐이어도 그 집에 실제로 사는지에 따라 종합부동산세 공제가 달라질까요. 정부가 내놓은 2026년 세제개편안은 거주 여부를 구분하지만, 처음 발표한 숫자 그대로 추진되는 것은 아닙니다.

2026년 9월 6일 업데이트. 재정경제부는 9월 1일 국무회의에서 실거주 1세대 1주택자의 기본공제를 14억원으로 높이고, 비거주 1주택자의 공제는 현행 12억원으로 유지하는 수정 정부안을 확정했습니다. 종부세 세부담 상한도 150%로 유지하기로 했습니다.

‘정부안 확정’과 ‘세법 개정 완료’는 다릅니다. 정부가 국회에 제출하는 안이 정해졌다는 의미로, 국회 심사와 법률 공포 등 남은 절차를 확인해야 합니다.

실거주 14억원, 비거주 12억원…처음 발표와 달라진 점

이 표는 정부안끼리 비교한 것으로, 현재 납부할 세금을 계산하는 표가 아닙니다. ‘비거주 공제 9억원’이라는 최초 발표만 보고 주택을 팔거나 거주지를 옮기는 결정을 내리기 어려운 이유입니다.

공시가격과 매매가격, 과세 기준과 공제액은 다릅니다

종부세에서 사용하는 공시가격은 매매계약서의 거래가격과 다릅니다. 정부가 공시가격 14억원을 시가 약 20억원 수준으로 설명했더라도, 개별 주택의 두 가격이 언제나 같은 비율로 움직이지는 않습니다.

8월 최초 설명자료는 1세대 1주택 과세 대상 기준을 공시가격 14억원 초과로 높이는 방안도 제시했습니다. 과세 대상에 들어가는 문턱과 세액 계산 때 차감하는 기본공제를 같은 항목으로 보면 안 됩니다. 공제액만으로 실제 세액까지 단정하기도 어렵습니다.

전세를 주고 다른 곳에 사는 1주택자는

직장 이동이나 자녀 교육, 가족 돌봄 때문에 소유 주택과 실제 거주지가 다른 경우가 있습니다. 수정 정부안은 비거주 공제를 12억원으로 유지하지만, 모든 1주택자의 공제를 14억원으로 통일한 것은 아닙니다.

공동명의 여부도 살펴야 합니다. 공동명의 1주택 특례를 신청하지 않은 비거주 부부에 대해 9월 1일 수정안은 각각 6억원을 공제하도록 했습니다. 각각 4억원으로 줄이려던 최초안을 수정한 것이지, 현행 각각 9억원을 그대로 유지한다는 뜻은 아닙니다.

공제가 늘어도 세금이 모두 줄지는 않습니다

종부세는 공시가격과 기본공제 외에도 공정시장가액비율, 적용 세율, 세액공제 등을 함께 적용합니다. 정부는 주택가액을 중심으로 세율 체계를 바꾸고 공정시장가액비율을 조정하는 방안도 제시했습니다.

따라서 실거주 공제가 늘어난다는 사실만으로 모든 1주택자의 세금이 줄어든다고 말할 수 없습니다. 비거주 공제가 유지된다는 이유로 앞으로의 세액도 그대로라고 볼 수는 없습니다. 다른 계산 요소가 함께 영향을 주기 때문입니다.

공정시장가액비율의 대상별 조정 폭과 적용 시기는 후속 규정으로 확인해야 합니다. 개편안에 등장한 비율을 현재 세금에 적용하거나 모든 주택에 동일하게 대입하지 않아야 합니다.

내 주택 조건을 정리한 뒤 최종 입법 결과를 확인해야

먼저 공시가격, 세대 기준 주택 수, 실제 거주 여부와 공동명의 여부를 확인해야 합니다. 올해 적용되는 법령으로 계산한 세금과 개정안에 따른 예상 부담을 구분해 비교하는 것이 순서입니다.

수정 정부안은 최초안보다 비거주 공제 축소와 세부담 상한 인상을 완화했습니다. 다만 최종 적용 기준과 시행 시기는 국회 처리 결과와 공포되는 법률이 기준입니다. 주택 매도나 명의 변경처럼 비용이 큰 결정은 개별 상황에 맞는 세무 검토가 필요합니다.

자료: 재정경제부, 2026년 세제개편안 정부안 확정(9월 1일), 최초 종부세 개편 설명. 확인일: 2026년 9월 6일. 정부안의 수정 경과를 반영했으며 개별 납세자의 세액을 확정하는 안내는 아닙니다.

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